Perguntas Frequentes

Tire aqui algumas dúvidas antes de fazer o seu financiamento:

Amortização

O que é amortização?
Há dois tipos de amortização. A amortização ordinária, em que parte da prestação paga a cada mês de vigência do contrato é utilizada para reduzir o saldo devedor. E a amortização extraordinária, que é aquela realizada fora do fluxo contratado, com recursos próprios ou do FGTS (conforme as regras do FGTS). Para efetuar simulações de amortização extraordinária, é necessário entrar em contato com a Assessoria em Crédito Imobiliário.
Quando é possível realizar a amortização extraordinária do financiamento imobiliário?
Se desejar realizar a amortização extraordinária do seu financiamento utilizando recursos próprios, você poderá realizá-la a qualquer momento. Se desejar utilizar o FGTS poderá fazê-lo desde que atenda as regras de utilização do FGTS, disponível no site da Caixa Econômica Federal (CEF). Importante: nas amortizações extraordinárias você poderá optar pela redução do prazo, em pelo menos 1 mês, ou do valor das prestações.
Ao realizar uma amortização extraordinária, a alíquota do seguro habitacional que será cobrada é a mesma da época da contratação do financiamento ou será atualizada para a época da amortização?
A alíquota dos seguros não altera nos casos de amortização extraordinária.
Como posso fazer a amortização extraordinária?
Você deverá contatar a assessoria de Crédito Imobiliário.
Qual Sistema de Amortização é oferecido pelo Santander?
No financiamento imobiliário Santander, você pode optar pelo Sistema de Amortização Constante - SAC ou Tabela Price.
Se eu tiver condições de quitar o financiamento, é vantajoso antecipar as parcelas?
Não há redução de valor em pagamento antecipado, pois no Crédito Imobiliário do Santander o saldo devedor se refere ao valor do crédito concedido descontado os valores de amortização já pagos. Logo, não são incluídos juros no saldo devedor. Para saber se a liquidação antecipada é vantajosa ou não, deve se observar dois aspectos: liquidez e oportunidade de investimento:

a. Liquidez, pois o Crédito Imobiliário é o produto de crédito com uma das taxas de juros mais competitivas do mercado. Se você fizer uma antecipação e futuramente precisar de crédito, acabará recorrendo a empréstimos e, consequentemente, pagará mais caro. Por esse motivo, é recomendável sempre manter uma reserva de capital.

b. Sob o aspecto de investimento, devem-se observar os retornos propiciados por fundos de investimentos pois, em alguns casos, eles são superiores às taxas pagas no financiamento, o que torna mais interessante deixar o dinheiro aplicado a quitar/ reduzir o financiamento.

Benefícios

Como funciona a opção de um mês sem pagar?
Disponível apenas para a modalidade com Parcelas Fixas, você poderá escolher 1 mês por ano, para pagar apenas a Tarifa de Serviços Administrativos e os prêmios dos seguros obrigatórios. Os valores de juros e amortização serão distribuídos ao longo dos demais meses.

Condições do Financiamento

Sobre financiamento com Parcelas Fixas ou Atualizáveis, gostaria de saber qual é a melhor opção.
Depende do seu momento de vida, mas podemos dar algumas dicas, confira:

Parcelas Fixas
  • Se você tem um perfil mais conservador ou está em início de carreira, as Parcelas Fixas são ideais para saber quanto cabe no seu bolso e planejar os seus gastos.
  • Como a tendência é que ao longo do tempo você progrida financeiramente, até o final do contrato este valor comprometerá menos a sua renda familiar.
  • Antes de fazer um financiamento imobiliário, é importante analisar como está o seu fluxo de caixa. Se você possui muitos gastos, indicamos esta modalidade.
Parcelas Atualizáveis
  • Se você está em uma fase de vida mais estável, o ideal é a modalidade com Parcelas Atualizáveis já que, ao longo do tempo, as parcelas decrescerão.
  • Se você está em boa condição de fluxo de caixa, sugerimos que opte por esta modalidade.
A taxa de juros varia conforme a idade?
Não.
É possível mudar um financiamento de Parcelas Fixas para Atualizáveis?
Sim, no entanto será realizada uma nova análise de crédito, visto que o seu comprometimento de renda irá mudar.

Contratação

Por que é feita a avaliação do imóvel?
A avaliação tem com finalidade obter o valor de mercado do imóvel. Ela é realizada por meio de vistoria do imóvel por engenheiros capacitados e são considerados:
  • área do terreno e construída;
  • descrição das características e registro fotográfico do imóvel;
  • estado de conservação geral do imóvel;
  • informação de vendas de imóveis semelhantes na região.
Existe alguma restrição quanto à "idade" do imóvel?
Não, mas a avaliação do imóvel é que determinará se o imóvel poderá ser aceito como garantia do financiamento.
Quais tipos de imóveis podem ser financiados?
Imóveis residenciais, salas comerciais (escritório ou consultório), novos ou usados, em boas condições de uso e conservação e que estejam livres de ônus.

Crédito Imobiliário

Por que fazer um Crédito Imobiliário?
Financiar um imóvel no Brasil pode ser uma excelente oportunidade, visto que os juros de um financiamento imobiliário são atrativos. Desta forma, ao adquirir um imóvel, seja para morar, investir ou colocar seu negócio nas melhores localizações, você pode pensar em utilizar um financiamento e aplicar seus recursos próprios em um investimento (renda fixa, fundos, etc.).
Eu já possuo um financiamento imobiliário, posso solicitar outro financiamento?
Sim, desde que você comprove capacidade financeira para pagar as parcelas dos financiamentos.

Documentação

Eu gostaria de fazer um Crédito Imobiliário, mas tenho diabetes. Existe o risco de meu financiamento não ser aprovado?
Infelizmente, sim. Existem doenças crônicas que podem acarretar em um cuidado maior na análise do seguro. Buscando uma maior transparência, colocamos no formulário de contratação a relação de documentos e laudos para certas doenças.
Caso o meu CPF apresente pendências financeiras, deverei regularizá-lo para a análise do crédito?
Sim. A regularização dos restritivos é condição importante para a avaliação e, conseqüentemente, para uma aprovação de crédito.

FGTS

Quando é possível utilizar o FGTS?
Na aquisição de imóvel residencial avaliado até R$750 mil ( Estados: DF, MG, RJ e SP) e imóvel até R$ 650 mil (Demais Estados), conforme regras vigentes a sua política de utilização.
É possível utilizar o FGTS novamente após a aquisição de imóvel residencial?
Sim, desde que não seja proprietário, promitente comprador ou cessionário de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, no mesmo município onde exerça sua ocupação laboral principal*, incluindo seus limítrofes ou integrantes da mesma Região Metropolitana e no município de residência, observando os demais requisitos para utilização do FGTS.

* Considera-se  como ocupação laboral principal,  no caso de mais de uma fonte pagadora:
a) Aquela que corresponder à atividade principal da maior fonte pagadora informada na DIRPF;
b) Quando for isenta a apresentação da DIRPF à Receita Federal, apresentar declaração, sob as penas da Lei, do local de ocupação Principal.
Posso financiar as despesas de meu Crédito Imobiliário?
Sim, desde que as despesas estejam dentro do limite de financiamento, que é de 80% do menor valor entre o de compra, venda e avaliação do imóvel. Por exemplo, se você financiar 75% do valor do seu imóvel, você poderá incluir nos 5% restantes as despesas com a compra do imóvel (totalizando, portanto, até 80% do valor do imóvel).
Comprei um imóvel utilizando meu FGTS e agora desejo vendê-lo para uma pessoa que também deseja utilizar seu FGTS. É possível que ela utilize?
Ela poderá utilizar desde que já tenha se passado 3 anos da sua aquisição além do preenchimento dos demais requisitos necessários para a utilização de FGTS.
O FGTS poderá ser utilizado para aquisição de imóvel comercial?
Não. A finalidade do FGTS é para a aquisição de imóvel residencial.
Caso eu já tenha um imóvel comercial em meu nome, mas não possuo um imóvel residencial, será possível utilizar o FGTS para a aquisição do imóvel residencial?
Sim, desde que você preencha todos os requisitos para utilização constantes no manual da moradia própria.
É possível adquirir imóveis de lazer com o uso do FGTS?
É possível utilizar o FGTS desde que seja o primeiro imóvel em seu nome e que seja para moradia. Caso contrário, não será permitido o uso.
Mesmo tendo um imóvel quitado em nome próprio, é possível utilizar o FGTS para aquisição do segundo imóvel?
Depende da localização deste segundo imóvel, do local onde você reside e exerce sua ocupação laboral principal*. O mais indicado é sempre consultar as normas para utilização do FGTS no manual da moradia própria. Você pode também fazer uma consulta através de nossa Assessoria Especializada em Crédito Imobiliário.

* Considera-se  como ocupação laboral principal,  no caso de mais de uma fonte pagadora:
a) Aquela que corresponder à atividade principal da maior fonte pagadora informada na DIRPF;
b) Quando for isenta a apresentação da DIRPF à Receita Federal, apresentar declaração, sob as penas da Lei, do local de ocupação Principal.
Estou adquirindo um imóvel na planta. Na entrega das chaves, poderei utilizar meu FGTS para abatimento?
Sim, desde que o imóvel esteja concluído, inclusive com a averbação da construção na matrícula e atendida as demais condições para utilização do FGTS, você poderá utilizá-lo.
Se for comprar um imóvel no leilão de imóveis, posso utilizar o FGTS?
Você não poderá utilizar o FGTS, pois no leilão você terá que dar o lance à vista e pagar.
Quanto tempo de trabalho sob o regime do FGTS é preciso ter para se utilizá-lo?
É preciso possuir 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se os períodos trabalhados, consecutivos ou não, na mesma ou em diferentes empresas. A comprovação é por meio da carteira de Trabalho (CTPS) - folhas da identificação civil e do(s) contrato(s) de trabalho, ou extrato(s) da(s) conta(s) vinculada(s) do FGTS, ou declaração do órgão gestor da mão de obra ou do sindicato, conforme o caso, em se tratando de trabalhador avulso.
É possível utilizar o FGTS para abater a prestação de um imóvel que está em nome de outra pessoa?
Não. Não é possível.
Em que momento da contratação o valor do FGTS é liberado para ser utilizado?
Juntamente com o valor do financiamento, diretamente para o vendedor do imóvel mediante apresentação do contrato registrado, juntamente com a matrícula do imóvel comprovando a efetivação da compra e venda.
Posso vender um imóvel e ser elegível à utilização do FGTS na compra de um novo imóvel?
A regra do FGTS exige que o comprador não seja proprietário, compromissário comprador, possuidor ou usufrutuário de imóvel residencial (construído ou em construção, financiado ou quitado), no local de domicilio e no local de trabalho, na época da utilização do fundo.

Garantia

Que tipo de garantia devo dar?
O Santander admite a alienação fiduciária do imóvel financiado.

Imóvel

Existe a possibilidade de financiar estabelecimentos comerciais já montados?
É passível de análise. Temos linhas de financiamento para pessoas físicas financiarem imóveis comerciais, que podem ser escritórios, consultórios, lojas, restaurantes, concessionárias e outros.
Existe a possibilidade de fazer um financiamento para imóveis de veraneio ou na praia?
Esses imóveis são classificados como imóveis para fins de lazer e a regra é a mesma. Trata-se de um diferencial do Santander. Caso você já tenha um financiamento em seu nome quitado ou não, há a possibilidade de adquirir outro financiamento para imóveis de lazer em geral (praia, campo, etc.). Vale ressaltar, no entanto, que não é possível a utilização do FGTS para aquisição de imóveis de lazer.
Comprei um imóvel na planta, porém a obra será financiada por outro banco. Terei algum ônus se desejar fazer o financiamento com o Santander?
Não. Você poderá escolher o banco que desejar para realizar o seu financiamento imobiliário.
O que é "Habite-se"?
É o documento fornecido pela prefeitura local e que dá autorização para a moradia do imóvel.

Liberação de Despesas

Quem recebe o valor financiado?
O valor referente as despesas financiadas é creditado na conta corrente do comprador em até 48 horas após a assinatura do contrato.

Parcelas

De que é composta a parcela paga mensalmente no financiamento imobiliário?
A parcela é composta da cota de amortização, juros, prêmios dos seguros obrigatórios e da tarifas.

Pessoa Jurídica

Posso fazer um financiamento em nome de Pessoa Jurídica para compra de um imóvel residencial?
O Santander não financia a aquisição de imóvel residencial para Pessoa Jurídica.

Renda: composição e comprometimento

Como é feito o comprometimento de renda?
O comprometimento de renda pode variar entre 30% e 35% (de acordo com a análise de crédito), sendo que a renda bruta mínima composta necessária para você obter o seu Crédito Imobiliário é de R$ 1 mil, podendo ser composta por até duas pessoas. Essa pessoa pode ser um parente, amigo, namorado ou uma pessoa do mesmo sexo.
Como é calculado o percentual do comprometimento de renda?
A partir da renda bruta, será analisado o seu endividamento no banco e no mercado.
Se eu recebo um pagamento extra, é possível utilizá-lo para composição na minha renda?
Sim, se você tiver uma comprovação da origem desta renda, compor exemplo, se ela é oriunda de um aluguel que você recebe de outro imóvel. Vale ressaltar que pagamento de bônus não é considerado renda extra.
Se sou profissional liberal, posso solicitar o financiamento?
Sim, desde que você possua documentos que comprovem a renda mínima necessária, tais como extrato de conta-corrente e declaração de Imposto de Renda. A renda a ser considerada pelo Banco é de 70% da média dos extratos dos últimos seis meses. Se for necessário, o banco solicitará documentos adicionais a fim de comprovar a sua capacidade de pagamento.
Posso comprovar renda por extratos bancários?
Somente por extrato não será possível. Caso você seja autônomo ou profissional liberal, será exigido o extrato dos três últimos meses e o Imposto de Renda dos dois últimos exercícios.
Se tenho um financiamento de veiculo, é possível fazer também um financiamento de imóvel?
Nenhum tipo de crédito que você tenha impede de efetuar também um financiamento de imóvel. Ocorre que, na sua análise de renda, o valor de parcela que você paga no financiamento de veículo poderá reduzir o montante de Crédito Imobiliário que você conseguirá tomar. Sugerimos que você vá a uma agência e apresente seus comprovantes de renda para que o Banco avalie seu crédito. Você também poderá efetuar uma simulação em nosso site e verificar o quanto de financiamento você consegue obter.
Qual a renda mínima exigida para se conseguir um financiamento?
A partir de R$ 1 mil, podendo ser composta por qualquer pessoa.
Se a minha renda não atingir o mínimo exigido, pode ser complementada com a de outra pessoa?
Sim. Considera-se como renda a soma das rendas mensais brutas dos dois proponentes.
Para composição da renda é necessário que os dois proponentes sejam cônjuges?
Não. No Santander a renda pode ser composta por quaisquer pessoas, independente do grau de parentesco. Exemplos: parente, amigo, namorado, pessoa do mesmo sexo, etc.

Seguros

O Crédito Imobiliário possui dois seguros, certo? Quem serão os beneficiários destes seguros? Por exemplo, desejo compor a renda com a minha esposa: 60% eu e 40% ela.
Na verdade, o seguro é único, mas com duas coberturas: o MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos do Imóvel). O MIP cobre o Saldo Devedor do financiamento nos casos de Morte ou Invalidez Permanente. Havendo mais de um proponente, o saldo devedor será quitado na proporção das rendas apresentadas. O DFI é a cobertura para os casos de Danos Físicos ao Imóvel, provocados por queda de raios, explosões, enchentes, dentre outros. Ele ressarcirá o cliente para a reconstrução do imóvel ao estado original ou para a compra de um novo.
Em um financiamento no qual a renda será composta por um proponente mais velho e um mais novo, o seguro habitacional será considerado com base em qual idade?
O seguro é sempre considerado pela idade do proponente mais velho, pois é definido com um risco e varia conforme a idade da contratação. Porém, a alíquota será a mesma ao longo do contrato. Por exemplo, se o proponente contratou o financiamento aos 40 anos, quando ele fizer 50 anos, a alíquota ainda será a mesma.
O seguro habitacional é uma exigência legal ou uma exigência do banco?
É uma exigência legal, porém se traduz em um beneficio para você. Nós oferecemos para você as seguintes opções de seguradora:
- Para imóveis residenciais:
- Tókio Marine Seguradora S/A¹ e Zurich Santander Brasil Seguros S.A².
- Para imóveis comerciais e para o produto Crédito com Garantia do Imóvel: Mapfre Vera Cruz Seguradora S.A³.
Se desejar, você também pode optar por contratar uma apólice de seguro individual disponível no mercado.

1. Seguro Habitacional Tókio Marine garantido por Tókio Marine Seguradora S.A., CNPJ 033.164.021/0001-00, Processo Susep 15414.001454/2009-50. 2. Seguro Habitacional Santander garantido por Zurich Santander Brasil Seguros S.A., CNPJ 06.136.920/0001-18, Processo Susep 15414.004874/2007-26.3. Seguro Imobiliário Mapfre garantido por Mapfre Vera Cruz Seguradora S.A, CNPJ 61.074.175/0001-38, Processo Susep 15414.001814/2011-38. A aceitação do seguro estará sujeita à análise do risco. O registro deste plano na SUSEP não implica, por parte da Autarquia, incentivo ou recomendação a sua comercialização. O segurado poderá consultar a situação cadastral de seu corretor de seguros, Santander S.A. - Servicos Técnicos, Administrativos e de Corretagem de Seguros, no site www.susep.gov.br, por meio do número de seu registro na SUSEP: 050126.1.0433324-1, CNPJ 52.312.907/0001-90.

O valor da alíquota do seguro habitacional do Santander muda com a faixa etária?
Não. No Santander, a alíquota do seguro é fixa até a quitação do financiamento. Em alguns bancos, a alíquota aumenta periodicamente, de acordo com a faixa etária.
Caso eu opte por outra apólice, será cobrado o valor de R$ 100? Quando é efetuado este pagamento? Em espécie? Débito em conta-corrente?
Este valor será cobrado em função da necessidade da análise desta apólice a fim de se verificar a aplicabilidade das devidas coberturas de acordo com as regras da SUSEP (Superintendência de Seguros Privados). O pagamento se dá através de débito em conta-corrente. O valor da tarifa está disponível na tabela de tarifas, afixada nas agências.
Qual a vantagem do seguro?
  • No caso de morte ou invalidez permanente, a cobertura de MIP quita a parcela correspondente do saldo devedor, na mesma proporção da composição de renda no financiamento, caso um dos proponentes venha a falecer ou fique incapacitado de exercer sua profissão.
  • No caso de danos físicos no imóvel, a cobertura de DFI cobre incêndio e quaisquer outros danos de causa externa que possam ocorrer ao imóvel no período do financiamento.
Como são calculados os prêmios de MIP e DFI?
  • MIP: o valor do prêmio do seguro é apurado mensalmente, multiplicando-se a alíquota pelo saldo devedor atualizado.
  • DFI: o valor do prêmio do seguro também é apurado mensalmente, multiplicando-se a alíquota pelo valor do imóvel atualizado pelo índice de correção monetária do contrato.
Como faço para consultar quais seguradoras do mercado atendem as coberturas mínimas estipuladas pela resolução 205 da CNSP de 2008?
Entre no site da SUSEP e preencha o nome da seguradora:

http://www.susep.gov.br/
Como faço para consultar o Custo Efetivo do Seguro Habitacional (CESH)?
O Custo Efetivo do Seguro Habitacional será apresentado na impressão da simulação. Caso você opte por uma seguradora do mercado, os valores de seguros ficarão zerados, pois é você quem deverá checar os valores/condições.
Em qual momento é cobrado o primeiro prêmio do seguro habitacional?
No momento da assinatura do contrato.

Tarifas/ Despesas com a compra do imóvel

Quais são os custos de registro que o comprador terá para adquirir um financiamento com o banco?
Os custos com o ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, Laudêmio, caso o imóvel esteja submetido ao regime de aforamento ou ocupação e o registro no Serviço de Registro Imobiliário. Você pode incluir estas despesas, desde que somadas ao financiamento e não ultrapassem o limite de 80% do valor de avaliação imóvel. Em se tratando da aquisição do primeiro imóvel, no âmbito do SFH, a Lei de Registros Públicos concede um desconto de 50% no valor do registro, mas é necessário fazer a solicitação via declaração junto à proposta de financiamento.
O desconto com o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis é válido para primeira aquisição ou primeiro financiamento?
O desconto de 50% é válido apenas para primeira aquisição, desde que o imóvel se enquadre no SFH (Sistema Financeiro da Habitação).
Como solicitar o desconto no cartório?
Você deverá encaminhar uma declaração informando tratar-se de sua primeira aquisição junto com o contrato do imóvel.
O que é a TSA?
É a Tarifa de Serviços Administrativos, cobrada mensalmente pelo Banco.
O prazo para registro do contrato pode variar de acordo com o cartório?
Sim. O prazo varia de região para região. Em São Paulo, o registro pode sair em até 30 dias.

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