Encontrar o imóvel perfeito é só o começo da jornada. Depois da visita e da aprovação do cadastro, o futuro inquilino se depara com a necessidade de apresentar uma garantia locatícia. Essa é uma exigência legal (prevista na Lei do Inquilinato) que assegura ao proprietário o recebimento dos valores de aluguel e encargos em caso de inadimplência.
Por décadas, a figura do "fiador" — aquele parente ou amigo que possui um imóvel quitado e aceita ser o responsável pela dívida — foi a mais comum. No entanto, essa é uma opção que gera constrangimentos e depende da boa vontade de terceiros.
Como alternativa, surgiram o seguro fiança e o depósito caução. Mais recentemente, o título de capitalização para aluguel de imóvel se consolidou como uma solução prática, que devolve o poder de negociação ao inquilino. Em vez de pedir um favor, o locatário pode garantir o contrato com um produto financeiro em seu próprio nome.
Neste artigo vamos explorar o que é, como funciona, as vantagens e desvantagens, e como funciona o título de capitalização para aluguel em comparação com outras modalidades.
O que é título de capitalização para aluguel?
O título de capitalização em garantia de aluguel funciona assim: o inquilino faz um pagamento único e esse valor fica vinculado (caucionado) ao contrato de locação durante toda a sua vigência.
É importante notar que, como explicamos neste post sobre como funciona a capitalização, ele não é um investimento. Sua finalidade é ser uma garantia.
Se o inquilino cumprir o contrato, resgata 100% do valor no final, corrigido pela Taxa Referencial (TR). Se houver inadimplência, o proprietário pode usar o valor para cobrir os débitos. A operação é regulamentada pela SUSEP (Superintendência de Seguros Privados), garantindo a transparência do processo.
Como funciona o aluguel com título de capitalização?
O processo de utilização do título de capitalização para aluguel é mais simples do que parece e pode ser resumido em algumas etapas:
1. Negociação e definição do valor
Primeiro, o valor da garantia é negociado com a imobiliária ou proprietário. Geralmente, é um múltiplo do aluguel mais encargos (condomínio, IPTU). Com o valor definido, o inquilino adquire o título em uma instituição financeira, como o Santander, fazendo um Pagamento Único (PU).
2. Aquisição do título
Após a aquisição, o título é formalmente vinculado ao contrato. O proprietário se torna o beneficiário da garantia, e o inquilino, embora titular, não pode resgatar o valor enquanto o aluguel estiver vigente.
3. Vinculação ao contrato (caucionamento)
Após a aquisição, o título é formalmente "caucionado" ao contrato de locação. Isso significa que ele é dado como garantia e o beneficiário, em caso de inadimplência, passa a ser o proprietário do imóvel. O inquilino continua sendo o titular do produto, mas não pode resgatá-lo livremente enquanto o contrato de aluguel estiver vigente.
4. Vigência e sorteios
Aqui está uma grande vantagem: mesmo servindo como garantia, o título de capitalização para aluguel permite ao inquilino (titular) concorrer a sorteios em dinheiro. Produtos como o DinDin do Santander oferecem essa possibilidade, ou seja, seu dinheiro de garantia pode render prêmios.
Qual o valor do título de capitalização para aluguel?
Diferente do depósito caução, que por lei é limitado a três meses de aluguel, o título de capitalização não tem um teto legal fixo e seu valor é livremente negociado entre as partes.
Na prática do mercado imobiliário, o valor exigido costuma ser maior que o do depósito caução. Geralmente, as imobiliárias pedem um título com valor que varia de 6 a 12 vezes a soma do aluguel e encargos (condomínio e IPTU).
Exemplo:
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Aluguel: R$ 2.000,00
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Condomínio + IPTU: R$ 500,00
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Custo mensal total: R$ 2.500,00
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Valor do Título (ex: 8x o custo): R$ 20.000,00
Este valor de R$ 20.000,00 seria pago de uma só vez (Pagamento Único) pelo inquilino para a emissão do título que garantirá o contrato. É um valor expressivo, o que nos leva à análise das vantagens e desvantagens.
Vantagens e desvantagens do título de capitalização para aluguel
Como qualquer produto financeiro, o aluguel com título de capitalização tem seus prós e contras. A escolha dependerá do seu perfil e da sua disponibilidade de capital.
Vantagens
Autonomia: você não depende de um fiador, evitando constrangimentos. A aprovação é rápida, pois depende apenas do pagamento do título.
Resgate integral: diferente do seguro fiança (que é um custo perdido), o valor pago no título é 100% resgatável ao final do contrato (se não houver débitos), corrigido pela TR. O dinheiro, essencialmente, volta para o seu bolso.
Sorteios: o inquilino, como titular, concorre a prêmios em dinheiro durante toda a vigência do contrato.
Aceitação fácil: Para o proprietário, é uma garantia líquida e segura, administrada por uma instituição financeira, o que facilita a negociação.
Desvantagens
Custo inicial alto: a principal barreira é a necessidade de ter um capital inicial alto para o Pagamento Único.
Menor rentabilidade: É crucial repetir: capitalização não é investimento. O valor é corrigido apenas pela TR, que historicamente rende abaixo da inflação. O foco aqui é a garantia, não o rendimento.
Seguro fiança ou título de capitalização para aluguel: qual escolher?
Para quem não tem fiador, a dúvida geralmente fica entre estas duas opções. Seguro fiança ou título de capitalização para aluguel? A resposta está no seu fluxo de caixa.
O Seguro Fiança é uma despesa. Você paga um prêmio anual (um custo que não será reembolsado) para uma seguradora ser sua fiadora. Já o Título de Capitalização é uma imobilização de capital. Você "trava" um valor alto, mas que será resgatado no final.
A escolha é simples e depende da sua situação financeira:
1. Prefira o Título de Capitalização se: você tem o valor total da garantia guardado. Embora o dinheiro fique imobilizado, você o receberá de volta.
2. Escolha o Seguro Fiança se: você não tem o valor total da garantia, e pagar apenas uma taxa anual para não precisar desembolsar o valor total de uma vez.
Como fazer o resgate do título de capitalização para aluguel?
O processo de resgate é o momento de reaver seu dinheiro e depende diretamente do cumprimento do contrato de locação.
Resgate ao final do contrato (inquilino adimplente)
Se você cumpriu o contrato, pagou tudo em dia e o imóvel foi devolvido nas condições corretas, o processo é simples. O proprietário emitirá o "Termo de Quitação". Com este documento, você (o titular) solicita o resgate à instituição financeira e recebe 100% do valor corrigido pela TR.
Acionamento da garantia (inquilino inadimplente)
Se houver débitos (aluguel, condomínio) ou danos ao imóvel comprovados, o proprietário (beneficiário) acionará a garantia. O valor será usado para cobrir os prejuízos e o saldo remanescente, se houver, é devolvido ao inquilino.
Resgate antecipado (quebra de contrato)
Se precisar sair do imóvel antes do fim do contrato, você ainda precisará da liberação da garantia pelo proprietário (que pode reter o valor para pagar multas contratuais). Além disso, como explicamos no nosso post sobre resgate de título de capitalização, o resgate do título antes do prazo de vigência dele pode sofrer penalidades e ser inferior a 100% do valor pago.
Do contrato resolvido à casa protegida
O aluguel com título de capitalização é uma excelente ferramenta para garantir seu contrato de locação com autonomia. Mas lembre-se: ele protege o proprietário contra sua inadimplência. Ele não protege você e seus bens. Muitos inquilinos se perguntam: morando de aluguel, preciso fazer seguro residencial? A resposta é sim. É o seguro residencial que protege seus móveis, eletrônicos e sua tranquilidade contra imprevistos como incêndios, roubos, furtos ou danos elétricos.
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