Ter um imóvel próprio faz parte dos planos da maioria dos brasileiros. No entanto, enquanto esse sonho não se concretiza, o aluguel é a realidade de muitas pessoas (cerca de 46,5 milhões no Brasil). Assim, nesse momento, além de escolher a localização e o tamanho da casa, surge uma etapa burocrática fundamental: definir a garantia locatícia.
Para assegurar que o contrato será cumprido, proprietários e imobiliárias exigem uma segurança financeira. Embora existam diversas modalidades, as dúvidas mais comuns recaem sobre o fiador ou caução. Ambas protegem os interesses do locador, mas possuem dinâmicas, custos e exigências completamente diferentes para o inquilino.
Para te ajudar a tomar a decisão mais acertada para o seu bolso, preparamos este guia completo detalhando cada opção, incluindo alternativas modernas como o seguro-fiança.
Fiador ou caução: qual é o melhor?
A escolha entre fiador ou caução depende diretamente da sua disponibilidade de capital imediato versus a sua rede de relacionamentos. Se você possui uma reserva financeira robusta, a caução costuma ser a opção mais vantajosa, pois o dinheiro continua sendo seu e retorna corrigido no futuro, sem depender de favores de terceiros.
Por outro lado, se você não dispõe de um valor alto para o depósito inicial, mas tem familiares com estabilidade patrimonial dispostos a ajudar, o fiador é a melhor saída para evitar o desembolso imediato e viabilizar a locação.
Agora que você já sabe qual caminho combina mais com o seu perfil, vamos entender na prática como funciona cada modalidade:
O que é um fiador de aluguel?
Na prática, o fiador de aluguel é uma terceira pessoa — geralmente um familiar ou amigo próximo — que assume formalmente a responsabilidade financeira pelo contrato de aluguel. Assim, caso o inquilino deixe de pagar o aluguel, condomínio ou taxas, a dívida recairá legalmente sobre o fiador.
Essa figura funciona como uma "testemunha financeira" que oferece seu próprio patrimônio como garantia de que o locador não ficará em prejuízo. Por envolver riscos altos para quem assina, conseguir um fiador costuma ser uma tarefa relacional delicada, pois exige um nível elevado de confiança entre as partes.
O que precisa para ser fiador?
Para ser fiador, é necessário cumprir requisitos rigorosos de solvência. Isso porque, para ser aceito pelas imobiliárias, o candidato a fiador geralmente precisa comprovar:
1. Renda superior: é comum a exigência de que o fiador tenha uma renda mensal líquida de três a quatro vezes o valor do aluguel;
2. Imóvel quitado: a maioria dos contratos exige que o fiador possua pelo menos um imóvel quitado em seu nome (preferencialmente na mesma cidade da locação);
3. Nome limpo: não possuir restrições em órgãos de proteção ao crédito (SPC/Serasa) é mandatório.
O que impede de ser fiador?
Justamente por conta dessas exigências rigorosas, o principal fator impeditivo é a inconsistência financeira. Ter o nome negativado (CPF com restrições) ou não conseguir comprovar a renda mínima exigida desqualifica o candidato imediatamente, pois a imobiliária entende que ele não teria liquidez para honrar uma eventual dívida do inquilino.
Além da parte financeira, existem impedimentos legais. Se o candidato for casado (exceto em regime de separação total de bens), ele é impedido de ser fiador sem a autorização formal do cônjuge (a chamada outorga uxória).
Outro ponto de atenção é a qualidade do imóvel oferecido como garantia: se ele tiver pendências judiciais, estiver em usufruto ou não estiver devidamente averbado, a fiança não será aceita.
O que é uma caução?
Diferente do fiador, que depende de terceiros, a caução de aluguel é uma garantia que depende exclusivamente da capacidade financeira do próprio inquilino. Assim, sua principal função é a de um depósito de segurança, realizado no momento da assinatura do contrato.
Esse valor funciona como uma reserva estratégica, na qual o dinheiro fica guardado durante toda a vigência do aluguel. Ela também serve para cobrir eventuais inadimplências ou danos ao imóvel que não sejam decorrentes do desgaste natural, e, se tudo correr bem e o contrato for encerrado sem pendências, o valor retorna para o bolso do inquilino.
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Como funciona a caução de aluguel?
A regra geral, regida pela Lei do Inquilinato, estipula que o valor da caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Esse montante deve ser depositado em uma conta poupança conjunta (ou específica para este fim) e não pode ser movimentado pelo proprietário durante o contrato, salvo para cobrir débitos devidamente comprovados.
A caução deve ser devolvida corrigida?
Sim. Ao final do contrato, caso não existam dívidas ou reparos a serem feitos, o valor da caução deve ser devolvido integralmente e acrescido dos rendimentos da poupança (ou do investimento acordado em contrato) referente ao período em que ficou depositado.
É fundamental que essa cláusula de correção monetária esteja explícita no contrato para evitar perdas inflacionárias.
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Qual a diferença entre caução e fiança?
A distinção fundamental está na origem da garantia. A fiança é uma garantia pessoal, onde uma terceira pessoa (o fiador) assume o risco e coloca seu próprio patrimônio à disposição para cobrir dívidas caso o inquilino não pague. Ou seja, ela depende da confiança e da solidez financeira de alguém externo ao contrato para ser validada.
Já a caução é uma garantia real, financiada pelo próprio locatário. Nela, o inquilino deposita antecipadamente uma quantia em dinheiro (geralmente equivalente a três aluguéis) ou oferece um bem como reserva de segurança.
Portanto, enquanto a fiança exige encontrar um "padrinho" financeiro, a caução exige que o próprio morador tenha liquidez imediata para fazer o depósito.
Existe alternativa ao fiador e caução?
Muitas vezes, o inquilino não tem três meses de aluguel para dar de caução à vista e também não possui um parente com imóvel quitado para ser fiador. Para resolver esse impasse, o mercado imobiliário popularizou o Seguro Fiança.
Como funciona o seguro fiança para aluguel?
O seguro fiança é um produto contratado junto a uma seguradora. Em vez de depositar um valor que será devolvido ou indicar uma pessoa, você paga uma mensalidade (que geralmente varia entre 8% a 15% do valor do aluguel) para que a seguradora garanta o pagamento ao proprietário em caso de inadimplência.
A grande vantagem é a agilidade na aprovação e o parcelamento do custo. A desvantagem é que, diferentemente da caução, o dinheiro pago no seguro não retorna para você ao final do contrato, pois trata-se do pagamento por um serviço de proteção.
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Planejando a casa própria?
Entender as regras sobre fiador ou caução é fundamental para fechar um bom contrato hoje, mas sabemos que, para muitos brasileiros, viver de aluguel é apenas uma etapa passageira. Se o seu objetivo de longo prazo é deixar de pagar pelo imóvel de terceiros e começar a construir o seu próprio patrimônio, o planejamento financeiro deve começar agora.
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*Sujeito a análise de crédito e demais condições.
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