O que é SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e como funciona?

Conquistar a casa própria é um grande objetivo de vida para muitas pessoas, mas para isso é necessário entender os caminhos para chegar lá. Nesse cenário, você certamente já se deparou com a sigla SFH, que representa o principal motor do mercado imobiliário no país.

O Sistema Financeiro de Habitação foi criado para reduzir o déficit habitacional e é o modelo que rege a maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil. Com condições específicas de juros e prazos, ele permite que milhares de famílias saiam do aluguel todos os anos.

Continue a leitura e saiba o que é financiamento SFH, como funciona e como você pode utilizar o seu FGTS para realizar o sonho da casa própria.

O que significa Sistema Financeiro de Habitação?

O Sistema Financeiro de Habitação é um conjunto de regras e diretrizes estabelecidas pelo Governo Federal para captar recursos e direcioná-los ao setor imobiliário, conectando quem precisa de crédito para comprar um imóvel às instituições financeiras, como o Santander.

A principal fonte de recursos que alimenta o financiamento SFH vem da Caderneta de Poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Como esses recursos possuem um custo de captação mais baixo para os bancos, o sistema consegue oferecer taxas de juros mais atrativas e condições facilitadas para o consumidor final, sempre com foco em imóveis residenciais.

A origem e o objetivo do sistema (facilitar a casa própria)

O SFH foi criado pela Lei n.º 4.380, de 1964, em um momento de rápida urbanização no Brasil. O objetivo central é criar condições para que a população, especialmente as famílias de classe média e média-baixa, possa adquirir moradia por meio de crédito de longo prazo.

Ao estabelecer limites de taxas e valores, o governo garante que uma parcela significativa do crédito imobiliário seja direcionada para o financiamento de habitações populares e de médio padrão, evitando a concentração de recursos apenas em imóveis de luxo.

Principais regras do SFH: taxas, limites e prazos

Para usufruir das vantagens do financiamento SFH, é necessário que o imóvel e o comprador se enquadrem em critérios específicos. Essas regras são atualizadas periodicamente pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) para refletir a realidade econômica do país.

Limite de valor de avaliação do imóvel

Após atualização de valores em 2025, no SFH o valor de avaliação do imóvel (conforme vistoria técnica do banco) não pode ultrapassar R$2,25 milhões em todo o território nacional.

Imóveis que superam esse valor são automaticamente direcionados para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que possui regras mais flexíveis, porém com taxas distintas.

Teto da taxa de juros (12% a.a.)

A legislação determina que a taxa de juros nominal máxima cobrada em contratos do SFH não pode ultrapassar 12% ao ano. Além da taxa de juros, o contrato prevê a atualização do saldo devedor, que ocorre geralmente pela Taxa Referencial (TR).

Na prática, isso garante que o custo do dinheiro se mantenha em patamares controlados, mesmo em períodos de volatilidade econômica, proporcionando maior segurança para quem assume uma dívida de longo prazo.

Leia mais sobre a TR: A Taxa Referencial (TR) é relevante ao investir?

Custo Efetivo Total (CET)

O Custo Efetivo Total (CET) engloba todos os gastos do financiamento, incluindo juros, taxas administrativas e, obrigatoriamente, os seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

No Santander, a transparência no CET é prioridade, permitindo que você saiba exatamente quanto custará cada parcela do início ao fim do contrato.

Qual a diferença entre SFH e SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário)?

Enquanto o SFH é mais focado em imóveis residenciais e de médio padrão com regras rígidas, o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) foi criado para atender ao mercado de imóveis que não se enquadram nos limites do governo, como imóveis de alto valor ou comerciais.

Quando usar cada um?

Para facilitar sua escolha, organizamos as principais diferenças na tabela abaixo:

Posso usar o FGTS no financiamento SFH?

Sim, é possível usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço no financiamento SFH. O recurso pode ser utilizado para dar entrada no imóvel, amortizar o saldo devedor, liquidar o contrato ou pagar parte das prestações.

Existe uma modalidade específica que permite reduzir em até 80% o valor das parcelas por 12 meses consecutivos, mas a aprovação depende do saldo disponível na sua conta do FGTS e do enquadramento nas regras vigentes na data da solicitação.

Requisitos para amortizar ou dar entrada com o FGTS

Para utilizar esse recurso, você deve seguir uma lista de requisitos obrigatórios:

• Tempo de trabalho: ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (consecutivos ou não);

• Propriedade de imóveis: não ser titular de outro financiamento ativo no SFH em qualquer parte do território nacional;

• Finalidade: o imóvel deve ser destinado exclusivamente à sua moradia própria;

• Prazos de reuso: se você já usou o FGTS para amortizar o saldo devedor, é necessário aguardar um intervalo de 2 anos para utilizá-lo novamente com a mesma finalidade (amortização ou quitação).

Saiba mais em: Quais são as regras para usar o FGTS no financiamento imobiliário?

Quem pode financiar pelo Sistema Financeiro de Habitação?

O acesso ao crédito pelo SFH é democrático, mas exige o cumprimento de algumas condições básicas para garantir a saúde financeira do contrato:

• Capacidade civil: ser brasileiro ou estrangeiro com visto permanente, e ser maior de 18 anos (ou emancipado, a partir de 16 anos);

• Capacidade de pagamento: renda comprovada para provar capacidade de pagamento, sem comprometer mais de 30% da renda do comprador;

• Regularidade cadastral: o nome do comprador não pode constar em cadastros de restrição ao crédito (como SPC ou Serasa);

• Análise de garantia: o imóvel escolhido deve passar por uma avaliação técnica do Santander para garantir que está em condições de habitabilidade e possui documentação regular (matrícula atualizada, IPTU em dia, etc.).

Leia também: Crédito imobiliário: qual escolher?

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Agora que você já sabe o que é SFH e como ele pode facilitar sua jornada até a casa própria, o próximo passo é entender como isso se aplica ao seu bolso.

O Santander é referência em agilidade na aprovação de crédito imobiliário, oferecendo suporte especializado desde a simulação até a entrega das chaves. Seja pelo SFH ou pelo SFI, nossas condições são pensadas para oferecer taxas competitivas e prazos flexíveis de até 35 anos.

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FAQ sobre SFH

Saiba as perguntas mais frequentes sobre o SFH e tire suas dúvidas:

Qual a diferença entre SFH e Minha Casa, Minha Vida?

O "Minha Casa, Minha Vida" é um programa habitacional do governo que utiliza as regras do SFH, mas oferece subsídios e taxas ainda menores para famílias de baixa renda. O SFH é o sistema maior que engloba tanto programas sociais quanto financiamentos de mercado até R$2,25 milhões.

Posso financiar imóvel comercial pelo SFH?

Não, o SFH é destinado exclusivamente a imóveis residenciais urbanos. Para imóveis comerciais, o financiamento é feito através do SFI ou linhas de crédito empresarial específicas.

O limite de R$2,25 milhões vai aumentar?

Esse valor é definido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e pode sofrer alterações conforme a valorização do mercado imobiliário, mas atualmente, em 2025, este é o teto vigente.

O que acontece se o valor da avaliação for maior que o preço de venda?

O banco sempre considerará o menor valor entre a compra/venda e a avaliação técnica para definir o enquadramento no sistema e o percentual máximo de financiamento.

É possível migrar um financiamento do SFI para o SFH?

Geralmente não é uma operação simples, pois as fontes de recursos são diferentes. O ideal é estruturar o financiamento corretamente desde o início com o apoio dos especialistas do Santander.

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