Como declarar um imóvel financiado no Imposto de Renda 2026?

Até o dia 31 de maio, a Receita Federal recebe a declaração de ajuste anual de milhões de contribuintes brasileiros e, durante esse processo, é muito comum que surjam dúvidas sobre como informar o patrimônio. Entre as maiores incertezas está como declarar um imóvel financiado.

Por se tratar de uma dívida parcelada a longo prazo, muitas pessoas acreditam que não precisam declarar a compra ou, pior ainda, acabam lançando o valor integral do bem logo no primeiro ano. No entanto, para saber exatamente como declarar financiamento no imposto de renda, é preciso seguir regrinhas específicas que refletem a sua evolução financeira real, mês a mês.

Mas fique tranquilo: seja a sua dúvida sobre como declarar um apartamento financiado, uma casa ou um terreno, a seguir vamos explicar detalhadamente o passo a passo. Assim, você preenche tudo com segurança e não cai na malha fina. Acompanhe:

Imóvel financiado paga imposto de renda?

Se você fez o financiamento de um imóvel e estava pagando as parcelas até 31 de dezembro de 2025, será preciso preencher todas as informações sobre esse crédito na sua declaração de Imposto de Renda 2026.

Até o prazo limite de entrega estipulado pela Receita Federal, o preenchimento desse parcelamento exige atenção a dois pontos fundamentais para não errar:

1. Onde declarar: o financiamento deve ser registrado obrigatoriamente na ficha de "Bens e Direitos", e não na de "Dívidas e Ônus Reais";

2. O valor a ser declarado: o montante que deve constar no documento é referente apenas ao que foi efetivamente pago naquele ano-calendário, e não o valor total do contrato ou de mercado do imóvel.

A seguir, detalhamos o passo a passo completo de como declarar um imóvel financiado para refletir a sua evolução financeira real, mês a mês, garantindo que o seu patrimônio esteja em dia com o fisco:

1. Separe todos os documentos do contrato

Antes de começar a preencher a declaração, tenha em mãos o contrato de financiamento com data de início e valores totais, os informes e extratos bancários, além dos comprovantes de pagamentos de despesas como IPTU, seguro do imóvel e notas fiscais de possíveis reformas.

2. Localize a ficha correta

No programa da Receita Federal, acesse a aba "Bens e Direitos", selecione o grupo "01 - Bens Imóveis" e escolha o código correspondente ao seu bem (por exemplo, 11 para apartamento ou 12 para casa).

3. Discrimine o imóvel

No campo "Discriminação", insira todos os dados referentes à propriedade:

• Endereço completo;

• Àrea total do imóvel;

• Número da matrícula (caso esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis); Nome e CNPJ/CPF do vendedor;

• Banco financiador;

• Condições da compra (como os valores pagos à vista e parcelados, o sistema de amortização, os prazos, o total pago até 31 de dezembro de 2025 e o saldo pendente).

Se utilizou o saldo do FGTS na transação, especifique isso aqui também.

4. Preencha a situação do bem

Preencha os campos complementares solicitados pelo programa. Selecione opções específicas caso o imóvel ainda esteja na planta ou em construção, e, se já estiver pronto, preencha informando que é ocupado pelo titular ou alugado, além de incluir os dados do cônjuge, caso a compra tenha sido feita em conjunto.

5. Informe os valores pagos em cada ano

Atenção redobrada a esta etapa: no campo "Situação em 31/12/2024", informe a soma de todos os valores que você já havia pago até o final daquele ano. Já no campo "Situação em 31/12/2025", você não deve colocar o valor total do imóvel, mas sim o valor do ano anterior somado a todas as parcelas pagas ao longo de 2025.

Você também pode somar a esse campo os gastos com reformas e melhorias, desde que tenha a comprovação fiscal (recibos idôneos) de todo o investimento realizado.

Quem tem imóvel abaixo de 300 mil precisa declarar?

Essa é uma dúvida muito frequente, mas a regra mudou recentemente. Atualmente, o simples fato de possuir um bem (financiado ou quitado) só te obriga a entregar a declaração se a soma de todo o seu patrimônio ultrapassar o limite de R$800.000,00 no último dia do ano-base. Portanto, se você tem um apartamento de R$250 mil, não é obrigado a declarar apenas por causa dele.

Contudo, fique atento: se você se enquadrar em qualquer outra regra de obrigatoriedade (como ter recebido salário acima de R$30.639,90 no ano), você será obrigado a enviar o documento e, consequentemente, precisará declarar imóvel financiado no imposto de renda.

Leia também: Como declarar dívidas no Imposto de Renda?

E como declarar um financiamento feito por um casal?

Quando a aquisição do bem é feita em conjunto, entender como declarar um apartamento financiado por duas pessoas vai depender fundamentalmente do seu regime de casamento ou tipo de união. Entenda os dois cenários:

1. Caso vocês sejam casados em regime de comunhão parcial ou universal de bens: o processo é mais simples: a declaração do imóvel pode ser centralizada no documento de apenas um dos parceiros. Para isso, basta detalhar no campo "Discriminação" que o bem foi adquirido pelo casal, lembrando de incluir o nome e o CPF do seu cônjuge;

2. Se o casal viver sob o regime de separação total de bens, ou se os compradores não tiverem vínculo conjugal legal (como namorados, amigos ou irmãos): nesse cenário, cada proprietário deve acessar a ficha de "Bens e Direitos" na sua respectiva declaração e informar exclusivamente a parte proporcional do financiamento que pagou do próprio bolso ao longo do ano.

O que acontece se eu não declarar um imóvel financiado no Imposto de Renda?

Caso você se enquadre nos critérios de obrigatoriedade e acabe omitindo o seu financiamento imobiliário, saiba que está assumindo um risco considerável frente à Receita Federal, uma vez que o órgão cruza informações de forma automática com bancos e cartórios.

Como o fisco já tem ciência prévia da aquisição desse bem, a ausência do registro no seu documento fará com que o sistema detecte uma evolução patrimonial sem origem justificada, levando a sua declaração diretamente para a malha fina, o que pode resultar tanto na retenção da sua restituição quanto na aplicação de multas por omissão de dados.

Leia também: Guia completo para a Declaração do Imposto de Renda 2026

O que acontece se eu errar na declaração?

Se você perceber que colocou o imóvel na ficha de "Dívidas" em vez de "Bens e Direitos", ou esqueceu de somar o FGTS, é possível corrigir a falha enviando uma Declaração Retificadora em um prazo de até 5 anos. Mas atenção: ao fazer isso, você vai para o final da fila de restituição. Por isso, preencha tudo com calma na primeira tentativa.

Pode deduzir financiamento imobiliário no Imposto de Renda?

Não. Diferente do que acontece com despesas médicas ou com educação escolar, o pagamento de um crédito imobiliário não é dedutível. Isso significa que o dinheiro que você paga todo mês para o banco não serve para reduzir o valor do seu Imposto de Renda, pois a Receita entende que você está investindo no seu próprio patrimônio, e não tendo um "gasto".

Quem paga financiamento de casa tem desconto no Imposto de Renda?

Como explicamos acima, a compra de imóveis não gera deduções. Consequentemente, quem tem um crédito imobiliário em andamento não ganha nenhum tipo de "desconto" extra no imposto e nem aumenta o valor da sua restituição por causa disso.

A única vantagem fiscal envolvendo imóveis ocorre no momento da venda: se você vender a sua casa e usar 100% do dinheiro para comprar outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, você fica isento do imposto sobre o Ganho de Capital. Fora isso, declarar suas parcelas serve puramente para manter a sua vida financeira transparente perante o governo.

Leia também: Que tal impulsionar seus investimentos imobiliários utilizando o Usecasa?

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