Conheça o funcionamento legal da alienação fiduciária em bens móveis e imóveis, entenda as obrigações contratuais e saiba como dar baixa no registro do bem.

Se você já pesquisou sobre financiamento de imóveis ou de carros, com certeza cruzou com o termo alienação fiduciária. Apesar de ser muito comum no mercado financeiro, o nome técnico costuma assustar e gerar muitas dúvidas. 

Essa modalidade foi responsável por revolucionar o acesso ao crédito no Brasil, tornando os processos de liberação de recursos muito mais rápidos e barateando os custos de juros para o consumidor, mas, para que você possa aproveitar essas vantagens com segurança, é importante entender os detalhes dessa garantia.  

Neste artigo, vamos explorar o conceito de alienação fiduciária, entender como ela funciona de acordo com a lei e discutir suas principais vantagens para quem deseja adquirir um patrimônio ou obter crédito com total segurança. 

Que significa alienação fiduciária? 

A alienação fiduciária é um tipo de garantia de pagamento de dívidas muito utilizado em empréstimos e financiamentos imobiliários. Em termos simples, ela ocorre quando o devedor transfere temporariamente a propriedade de um bem ao credor (geralmente um banco) para garantir que vai pagar aquela dívida. 

De acordo com a lei da alienação fiduciária (regulamentada pelo Código Civil e por leis específicas para imóveis e veículos), acontece um "desdobramento da posse" da seguinte forma: 

• O banco fica com a propriedade formal (indireta): o bem fica registrado no nome da instituição financeira até que o contrato seja quitado. 

• Você fica com a posse direta: você pode usar o carro para trabalhar ou morar no imóvel normalmente enquanto faz os pagamentos. 

Assim que a última parcela é paga, a propriedade é transferida de volta e o bem passa a ser 100% seu. 

O que é a alienação fiduciária de um veículo? 

Quando falamos sobre o que é alienação fiduciária de veículo, estamos tratando do modelo de garantia aplicado a carros, motos ou caminhões. 

Ao financiar um veículo por essa modalidade, o banco faz uma marcação eletrônica no documento do carro chamada "gravame". O gravame informa que o veículo está vinculado a um contrato ativo. Sua transferência depende da quitação ou dos procedimentos e da anuência exigidos pelo credor e pelo órgão de trânsito. Durante o contrato, o devedor permanece responsável pelo uso, guarda e conservação do veículo. 

Nesse cenário, você atua como um "fiel depositário" do veículo, ficando responsável direto pela guarda, manutenção e conservação do bem enquanto o contrato durar. 

Como funciona a alienação fiduciária de um imóvel? 

A alienação fiduciária de imóvel funciona de forma parecida, mas segue regras específicas da Lei nº 9.514/1997. Ela é a grande engrenagem por trás dos financiamentos de casas e apartamentos no Brasil. 

Para ter validade jurídica, o contrato de financiamento precisa ser registrado obrigatoriamente no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado. Esse documento deve deixar claro: 

• O valor total da dívida; 

• O prazo e as datas de pagamento; 

• As taxas de juros aplicadas; 

• A descrição detalhada do imóvel. 

A grande vantagem para quem compra é que, por oferecer uma garantia (o próprio imóvel), os bancos conseguem liberar créditos de valores altos com taxas de juros bem mais baixas e prazos longos de pagamento. 

O que acontece se não pagar a alienação fiduciária? 

Essa é uma das maiores preocupações de quem contrata. Em caso de atraso, o credor pode iniciar os procedimentos de cobrança e execução da garantia previstos no contrato e na legislação aplicável. 

Os procedimentos variam conforme o bem. Em imóveis, aplicam-se a intimação para purgação da mora, a consolidação da propriedade e os leilões previstos na Lei nº 9.514/1997. Em veículos, podem ser adotadas medidas como busca e apreensão, conforme o Decreto-Lei nº 911/1969 e o contrato. 

Se o valor da venda for maior que a dívida, o saldo restante é devolvido ao consumidor. Mas atenção: a destinação do valor obtido, a devolução de eventual excedente e a existência de saldo remanescente dependem do tipo de bem, do procedimento legal e das condições contratuais. 

Alienação fiduciária: como tirar e dar baixa no gravame? 

Muitos motoristas e proprietários têm dúvidas sobre como retirar essa marcação do documento após o término do contrato.  

O processo para dar baixa nessa garantia, ou seja, remover o gravame, que é aquela restrição eletrônica que indica que o bem está financiado, e liberar totalmente o patrimônio, depende do tipo de bem que você adquiriu. Veja como funciona: 

Como retirar a alienação fiduciária de um veículo? 

O processo para retirar a alienação fiduciária de um veículo é quase todo automatizado. Assim que você quita a última parcela do financiamento, a instituição financeira tem um prazo legal para enviar uma notificação eletrônica ao sistema do Detran informando a baixa do contrato. Isso desfaz o gravame automaticamente no sistema. 

Porém, para emitir um novo documento físico ou digital (CRLV) sem a observação de "alienado", você precisa solicitar a emissão do novo documento de propriedade e pagar a taxa do Detran do seu estado. Só assim o seu veículo constará como totalmente liberado. 

Como retirar a alienação fiduciária de um imóvel? 

No caso de uma alienação fiduciária de imóvel, o processo exige uma etapa manual no cartório. Quando o financiamento é totalmente quitado, o banco emite e fornece a você um documento chamado "termo de quitação". 

Com esse termo em mãos, você deve ir até o Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado e solicitar a averbação da quitação. Após o pagamento das taxas cartoriais e a atualização da matrícula do imóvel, a alienação é oficialmente retirada e a propriedade passa a ser totalmente sua. 

Leia também: O que é e como fazer um bom planejamento financeiro? 

Como usar o seu imóvel como garantia no Santander? 

Agora que você já entendeu o que é alienação fiduciária, que tal transformar o seu patrimônio em um aliado para os seus planos? Com o empréstimo com garantia de imóvel do Santander, o Usecasa, você consegue crédito de forma simples: 

1. Simulação 

Comece fazendo uma simulação digital e veja como o Usecasa, empréstimo com garantia de imóvel, pode ser uma boa opção financeira para as suas necessidades. 

2. Análise 

Solicite a análise de crédito sem compromisso e veja se a sua renda é aprovada. 

3. Documentação 

Após a aprovação, basta enviar os documentos solicitados em nossa plataforma digital para as análises técnicas do imóvel e dos papéis. 

4. Contratação 

É hora de assinar seu contrato e levá-lo para ser registrado no cartório. Ao entregar a matrícula atualizada e o contrato registrado ao Santander, o crédito é liberado na sua conta em até cinco dias úteis. 

*Contratação do Crédito com Garantia de Imóvel sujeita à análise e aprovação de crédito. Consulte condições e critérios de elegibilidade antes da contratação.